作者：國浩律師事務所    施瑞濤

限購背景下的網絡司法拍賣房產，面對這塊帶著隱刺的玫瑰，如何在摘其芳美和規避風險中找到合適的支點，是個值得探討的問題。網絡司法拍賣作為互聯網發展的產物，有著傳統司法拍賣無法比擬的優勢，這一機制的出發點就是以公開競價的網絡拍賣形式來實現拍賣物處置價格最大化。每一個制度的完善都是曲線前進的過程，尚處于成熟階段的網絡司法拍賣亦不例外。律師是司法制度的啄木鳥，在司法拍賣法律業務中應該有所作為，律師法律服務越早介入，越能夠培養市場的熟悉度。

 一、前 言 

2016年8月3日，最高人民法院發布《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》，網絡司法拍賣的模式探索塵埃落定。該規定明確了法院自主網絡拍賣，為法院處置財產優先采用的方式。網絡司法拍賣是指法院在純粹的網絡（比如淘寶網）技術平臺上，以電子競價的形式依法自行處置涉訟財產（包括破產財產）的方式。我國司法拍賣制度于1998年確立，明確委托拍賣為優先采用原則，直到14年之后的2002年，浙江地區法院率先試點網絡司法拍賣新模式，得到了各方面的認可。這場改革，實際上是一場“互聯網+司法”的重要蝶變。[注1]

在互聯網高速發展的今天，傳統司法拍賣的弊端漸漸顯現，如何更好的利用網絡平臺進行司法拍賣成了各方的共識。現階段，對網絡司法拍賣的定義是，單由法院和純粹的技術平臺合作處置訴訟資產的模式或者傳統拍賣企業將標的放在第三方拍賣公共平臺以網絡競價的方式進行拍賣。小到手機、相機，大到汽車、房產，都能夠通過網絡司法拍賣的形式進行交易。2016年是中國房地產行業暴動的一年，隨著房價的不斷上漲，各地政府頻繁出臺限購措施，為過熱的房地產市場噴灑冷凝劑，一、二線城市在限購的背景下，遏制了大部分人的購房需求。有調控的地方也就會有秘密通道，截至目前，除了北京之外，國內其他城市的司法拍賣房產并不在限購范圍內，這就給一些在政策框架內不具備購房資格的外地購房者或者剛需客戶提供了機會，總想在市場經濟的大浪中撿漏撈金，但是如果不仔細斟酌，其背后隱秘的風險將層層浮現。

限購背景下的網絡司法拍賣房產，面對這塊帶著隱刺的玫瑰，如何在摘其芳美和規避風險中找到合適的支點，是個值得研究的課題，本文通過對房產網絡司法拍賣的優勢對比、房產網絡司法拍賣進行盡職調查的必要性以及可行性分析，從而提出進行盡職調查的有關建議，希望能夠為今后的房產網絡司法拍賣的完善化提供合理性參考。 

二、網絡司法拍賣房產的優勢

(一) 網絡司法拍賣可以提高標的物競拍價，最大程度保護申請執行人的利益

網絡司法拍賣可以讓公眾能夠遠程參與競拍，足不出戶就可以通過指尖點擊參加進來，一場拍賣可以有幾百上千人競價，激烈的競爭往往會帶來加價情緒，促進競拍標的物的價值最大化，有利的維護了申請執行人的合法權益。根據浙江省高級人民法院最新統計數據，網絡司法拍賣成交標的物的平均溢價率為43.28%，價格比過去傳統委托拍賣提高21%，既提高了拍賣效率又增加了標的物價格，顯示了網絡司法拍賣的巨大潛力。[注2] 

(二) 網絡司法拍賣可以降低流拍率，提高拍賣效率

過去傳統的拍賣方式拍賣費用高，過程繁雜，越來越不能適應新形勢下的拍賣要求。司法拍賣是維護當事人利益的有力工具，利用得好會增加法院的公信力，利用得不好則有損法院的形象，傳統的司法拍賣如果競買人達不到法定要求或者存在其他不確定因素造成流拍，重新啟動拍賣程序相當復雜，不利于高效、快捷的處置標的物。網絡司法拍賣則可以有效規避這一瑕疵，有效推動司法程序的進程。

(三) 網絡司法拍賣公開公正，杜絕暗箱操作，防止司法腐敗

網絡司法拍賣是完全暴露于陽光下運行的，通過互聯網這一公正公開的形式，極大降低了司法腐敗的發生幾率。每次網絡司法拍賣過程在法院上傳相關信息后，有效的排除了交易雙方之間信息不對稱的情況。[注3]公正透明的競拍環境既能夠吸引更多的競買人，引導網絡司法拍賣的良性發展，又能夠規范拍賣市場，防止司法腐敗的發生。 

(四) 網絡司法拍賣傭金免費化，降低了交易成本，提高了交易效率

傳統拍賣方式不受歡迎的重要原因就是高傭金，司法拍賣相當比例的標的物價格本來就不高，被拍賣公司提取傭金后進一步降低受償率。競買人的競拍熱情也打扣，這就造成了惡性循環，司法拍賣活動總是在低效運行。網絡司法拍賣的出現彌補了這一缺陷，交易效率顯著提高。

(五) 網絡司法拍賣不限購，激活了潛在的購買者

截至目前，國內城市除了北京市規定網絡司法拍賣房產納入到限購范圍外，其他城市司法拍賣的房產暫不屬“限購限售”政策的調整范圍。這讓相當比例不符合購房條件的購買者能夠進入到司法拍賣中來，激活了客戶群。

(六) 房產已處于騰空狀態，不存在無法取得的風險

網絡司法拍賣所拍賣的房產，都是法院執行所得，在拍賣之前，對其進行了確權、騰退等必要處理步驟，保障了房產的安全交易。

三、網絡司法拍賣房產進行盡職調查的必要性

誠然，網絡司法拍賣房產的優點明顯，是讓多方得利的好事情，既減輕了交易雙方的經濟負擔，又提高了法院處置房產的效率。但是，網絡司法拍賣房產依然出現了不可避免的問題，諸如競買人不理性導致出價過高，之后又棄拍；競拍到的房產存在瑕疵；競拍到的房產被另一個法院查封。這給本來陽光化的房產網絡司法拍賣蒙上了陰影，面對如此高企的房價，競買人不敢貿然參與。而且上述情況造成維權困難，法院及網絡平臺相互推諉，給競買人造成了心理壓力。如果在司法實踐中出現了無法歸責于競買人的情況，競買人的損失該向誰主張，起訴法院還是淘寶網？國家尚未就上述情況進行規定，涉及到責任的問題總是相互推諉，最后受損的終究是競買人。

所以，在房產網絡司法拍賣之前，律師介入到拍賣環節中進行盡職調查，既有利于競買人權利的保障，又有利于法院公信力的維護。

四、網絡司法拍賣房產盡職調查的可行性分析

房產作為高標的商品，在網絡司法拍賣中應該遵循謹慎、安全的交易模式，在競買人競拍之前，給予他們最大善意的提醒，在法律層面及數據層面給他們全方位的參考，競買人在競拍時才會結合自己的實際情況，理性地競拍房屋。法院不能簡單地在網絡拍賣公告中指出“拍賣人對拍賣標的物所作的說明和提供的視頻資料、圖片等，僅供競買人參考，不構成對標的物的任何擔保”[注4]來規避自己的責任，上述文字的意思是法院只負責在房產拍賣成功后出具相應的法律文書以協助競買人辦理過戶，而任何有關房產的權利瑕疵均由競買人自行了解、風險自擔。網絡司法拍賣看似方便，其實背后依然潛藏這密集的風險點，競買人絕大部分并非專業人士，律師作為日常司法活動的參與者應該積極的加入進來，律師介入到網絡司法拍賣的優勢在于公正、公立、具有專業背景，律師越早介入到網絡司法拍賣盡職調查這塊廣闊的處女地，就能越早收獲果實。律師進行盡職調查的費用，應該計算進房屋競拍底價內，最終由買受人支付。律師在進行房屋司法拍賣盡職調查時，應該從以下幾個方面著手：

(一) 基本信息

1. 房屋的小區名、具體坐落、小區的的內部環境。停車位配比、物業管理單位以及小區內綠化情況，周邊環境是否有污染源及噪音源，周邊交通是否發達，是否規劃有地鐵，配套設施（教育、購物、餐飲、健身、醫療等）的完備程度。

2. 房屋的樓層、結構，通過實地查看及對比房產證等信息，了解房屋的樓層位置。房屋結構是鋼筋混泥土還是鋼結構，亦或是木結構。具體朝向影響房屋的采光，不同戶型影響房子的利用率，再者應了解房齡，房齡應從房屋竣工驗收合格交付之后起計算，裝修情況是毛坯、簡裝還是精裝修。

3. 房屋的套內面積和建筑面積。讓競買人了解公攤面積的比例來考慮得房率的高低，也讓競拍者核對盡職調查信息是否與法院公告公布的信息一致。

4. 房屋的質量安全問題。盡職調查律師應實地查看是否存在漏水、墻體開裂等質量問題，有必要時聘請專業技術人員檢測房屋是否存在諸如白蟻侵蝕、承重墻安全等深層隱患問題。

(二) 權屬信息

1. 房屋的租賃情況。律師盡職調查中應包括但不限于：房屋是否仍然存在有效的租賃關系，租賃期限尚有多久，房屋租賃在先還是抵押在先，優先購買權人是否書面承諾放棄優先購買權等。如果租賃關系未終結導致房屋無法拍賣的情況，法院還應該適時調查是否存在虛假租賃的情況。

2. 房屋的產權情況。該房屋是屬于共同共有還是單獨所有，房屋拍賣的產權份額是全部產權還是部分產權，產權人中是否有未成年人等。

3. 房屋為何被法院拍賣，其中的原因是何種糾紛引起。如果是因為無力還按揭款引起訴訟，則原因清晰、關系單一，不會給今后的交易過戶帶來實體障礙；如果是民間借貸糾紛，涉及到許多非法律層面的調處問題，需要謹慎處理。

4. 房屋是否存在影響價值的情形，如該房屋曾經發生過火災、房屋是否是兇宅、房屋是否靠近墓地等。律師在盡職調查報告中盡可能將情況呈現，讓每一個潛在的競買人根據自身對特定情形忌諱程度的高低，來理性判斷心目中房屋預期價值。

(三) 費用信息

1. 房屋的稅費拖欠情況。房屋被法院拍賣，一般情況下是被執行人無力承擔各種費用，所以，在房產交易之前，律師應該去物業公司、電力局查詢該房屋拖欠的物業費、水電費、燃氣費等費用情況，特別是商業性住宅，有些費用是筆不小的開支。

2. 通過杭州透明售房網、豪世華邦、鏈家、我愛我家等主流房產中介平臺，查詢該地段房屋的成交數據，成交單價和成交總價是否在合理區間內，然后再對比上述主流中介平臺價格進行分析，整理統計出一個相對真實的交易價格情況。

3. 網絡司法拍賣中房屋稅費一般由競買人負擔。盡職調查報告中應該明確提示，讓競買人進行考量。律師需要在盡職調查中查明房屋房產證辦理年限，查證房屋是否是唯一住房，是未滿兩年還滿兩年，是未滿五年還是滿五年，這些都影響房屋的稅費金額。如果條件允許的話，律師可以計算出相關的稅費情況，讓競買人對支出的費用一目了然。

4. 司法拍賣房屋的按揭款問題。以前司法拍賣房屋無法辦理按揭貸款，現在這種情況得到極大改善，越來越多的法院支持司法拍賣房屋進行按揭貸款。但是值得注意的是，司法拍賣房屋的按揭款辦理沒有正常的房產買賣那么方便，所以需要律師提前對貸款信息進行查明，比如可否貸款、貸款利率、貸款比例、貸款年限等。

(四) 風險信息

1. 房屋是否擁有完整產權。房屋的價值屬性決定了它的價格，但是有些房子并沒有完整產權，這給競買人今后的落戶及交易、流通帶來巨大障礙，所以，律師在盡職調查報告中，需要事先對房屋的基礎信息進行查詢認證。

2. 房屋所在地區是否存在限購政策。截至目前，北京已將司法拍賣房產納入限購范圍，通過司法拍賣來規避限購政策在個別城市已經行不通。盡職調查報告還需進一步核查在法律框架下對競買人的競買資格是否存在要求，如果競買人不具備競買資格，可能直接導致競買人在競買成功之后不能順利過戶。競拍房產較高比例為外地人員，即這些人員在正常政策范圍內并不具備購房資格，所以律師在盡職調查報告中應對房屋所在城市的購房政策進行解讀，以防止不必要糾紛的發生。

3. 房屋是否可以落戶。一些限購城市已經暫停了買房落戶政策，這給許多急著想買房落戶的競買人帶來了不利影響，所以律師應查明在特定條件下是否可以夫妻投靠落戶、人才引進落戶等政策進行落戶。

4. 房屋所處的學區是否會發生變化。學區房是房屋交易中熱炒的一個概念，同地段不同學區的房價差異明顯，所以律師應該在盡職調查中對上述情況予以重點提示。一些地區每年的學區房會發生調整，北京、杭州等個別城市已經開始局部試行大學區制，這就需要在盡職調查報告中進行提示，防止未來的政策變化風險帶來的價值貶損。

 五、結 語 

網絡司法拍賣作為互聯網發展的產物，與傳統司法拍賣的比較中優勢漸漸顯現，其簡便、快捷、受眾面廣的特點越來越受到法院及競買人的歡迎，拍賣物的成功出讓，甚至高價出讓，極大地保障了申請執行人的利益，減少了“贏了官司賠了錢”的情況發生。

每一個制度的完善都是曲線前進的過程，尚處于成熟階段的網絡司法拍賣亦不例外。律師是司法制度的啄木鳥，在網絡司法拍賣法律業務中應該有所作為，并且這是一個潛力巨大、亟待完善的階段，律師法律法務越早介入，越能夠培養市場的熟悉度，在這片藍海中乘風破浪，擁有自己的廣闊天地。